¿QUÉ ES UN EDIFICIO EN RUINA Y CÓMO PUEDO ACTUAR?

El creciente envejecimiento del parque de viviendas es una realidad en España. Es cierto que no es el único factor que afecta al inmueble, porque éste también dependerá del uso y mantenimiento que se le aplique, pero el envejecimiento puede ser el motivo principal que conlleve a la declaración en ruina de una vivienda. Concretamente, se explicará qué hacer y cuándo actuar si se declara en ruina un edificio, aunque primero se detallará qué se entiende por una edificación en ruinas y cuántos tipos de ruinas existen en la actualidad.

 

La ruina legal de una vivienda

En primer lugar, se explicará qué se entiende como un edificio en ruina legal. La ruina urbanística es un acto administrativo donde se declara una edificación en estado ruinoso. Este supuesto de ruina viene determinado por el deterioro, desgaste, daño grave o agotamiento estructural y arquitectónico, que puede dar lugar a una orden de demolición o directamente a  la obligación de rehabilitación del edificio en cuestión.

 

Por lo tanto, una vivienda se considera en ruina legal cuando existe una degradación estructural de un inmueble hasta el punto de que afecte directamente a la situación de seguridad de las personas del edificio, de forma especial a aquellas que residan, trabajen o transiten por el mismo o por la vía urbana más cercana, o, en general, al interés urbanístico de la ciudad en cuestión. A través de estas características, las autoridades clasifican los posibles edificios en ruinas, así como previenen de los peligros que pueda suponer una edificación en estado ruinoso.

 

Tipos de ruina legal de una vivienda

La definición, previamente explicada, de una ruina legal de vivienda tiene matices y modalidades que definen cada tipo de ruina, en función de sus características propias. Tradicionalmente, se han distinguido tres supuestos diferentes para que la declaración de ruina se materialice y se trata de la ruina técnica, la ruina económica y la ruina urbanística. Sin embargo, se ha añadido un cuarto estado llamado la ruina inminente. Son los siguientes:

  1. Ruina técnica de una vivienda

Se refiere a un estado de degradación general de las estructuras del edificio. El desgaste ocasionado por este tipo de ruina requiere obras en gran profundidad, superando las maniobras simples de conversación de un edificio cualquiera y llegando al extremo de la reconstrucción completa de los elementos afectados de la construcción o incluso a la demolición del edificio.

  1. Ruina económica de una vivienda

Se alcanza cuando se necesitan realizar unas obras de conservación en un inmueble que se contabilizan por encima del 50% del valor de la construcción para devolverla a las condiciones de seguridad constructiva y habitabilidad debidas. En este caso, se tiene en cuenta el valor del edificio en cuestión y no el suelo sobre el cual se asienta el mismo.

  1. Ruina urbanística de una vivienda

Este estado se produce cuando, por una modificación de planeamiento de un municipio concreto, un edificio deja de cumplir con la nueva normativa establecida y, por lo tanto, éste queda como una “edificación fuera de ordenación”. En la ruina urbanística solo se admiten obras de conservación que no implique un aumento de volumen o que puedan suponer un aumento de su valor a efectos expropiatorios.

  1. Ruina inminente de una vivienda

La ruina inminente se da cuando un inmueble alcanza tan mal estado de conservación que se convierte en un peligro real para los ciudadanos del municipio o ciudad donde se encuentre dicha vivienda. Las formas de actuación de las entidades autorizadas son el desalojo o la demolición.

 

¿Cómo y quién puede declarar el estado de ruina?

Para la tramitación administrativa del estado de ruina de una vivienda, es clave la intervención de un perito, el profesional encargado de declarar en ruina una edificación. En el caso de que choquen varios informes periciales, será el propio ayuntamiento quien resuelva el conflicto y procederá a establecer la declaración pertinente de ruina o no. Esta declaración puede conllevar a una reforma o una demolición.

 

 

Si se declara en ruina su vivienda, usted podrá, si no está de acuerdo con dicha declaración, presentar un recurso de reposición ante el ayuntamiento de su municipio o ciudad en el plazo exacto de un mes. Como propietario, podrá presentar un recurso contencioso-administrativo en el juzgado con un margen total de dos meses a partir de la recepción del anuncio de declaración de ruina recibido por las autoridades, siempre y cuando se consideran los posibles defectos de construcción que hayan provocado la declaración de la ruina.

 

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