GUÍA PARA COMPRAR UN TERRENO: ¿CÓMO SABER SI SE PUEDE CONSTRUIR EN ÉL?

A la hora de realizar la búsqueda de un solar, es necesario tener en cuenta los aspectos técnicos del terreno correspondiente y los aspectos administrativos que supongan su compra. Sin embargo, comenzar a analizar dichos aspectos sin tener en cuenta la viabilidad económica de nuestro proyecto sería cometer un error que nos podría impedir llevar a cabo finalmente la construcción del futuro inmueble.

Por ello, es recomendable, antes de empezar a buscar terrenos, acudir a una sucursal bancaria y confirmar la inversión disponible entre los ahorros propios y la financiación ajena. Como dato, la inversión para una casa de 100 m2 puede estar en 200.000 euros incluyendo proyecto, construcción e impuestos.

¿Cuáles son los aspectos técnicos?

Los aspectos técnicos son aquellos que hacen referencia a las características físicas del terreno. En este sentido, el proceso a seguir para estudiar los aspectos técnicos se pueden dividir en tres fases distintas: Las comprobaciones previas a la visita, las comprobaciones con el ayuntamiento local correspondiente y las comprobaciones durante la visita al propio terreno. Y, concretamente, las características que definen los aspectos técnicos de un terreno se estudian durante su visita y hacen referencia a los aspectos que describimos a continuación:

1) Asoleo
Es la cantidad de sol que incide en el terreno, que viene predeterminada por la orientación hacia la luz natural. En este sentido, la orientación sur es la idónea, así como sus variantes de sur-este y sur-oeste, también consideradas unas opciones óptimas. Por el contrario, la presencia de obstáculos que impidan la incidencia directa del sol repercutirán de forma negativa en el asoleo, por lo que, lo ideal será buscar un terreno plano sin obstáculos externos en los alrededores.

2) Topografía
Hace referencia a la inclinación de un terreno y estudia la existencia de pendientes a lo largo del solar correspondiente y cómo pueden afectar éstas al diseño de la casa. En el caso de que haya un número excesivo de pendientes, el cliente puede ver truncado su diseño ya que este hecho puede suponer una
desventaja para la construcción del futuro inmueble por un sobrecoste en el presupuesto. En este caso, es recomendable priorizar los terrenos con acceso desde arriba para minimizar, en la medida de lo posible, los costes de la construcción de rampas.

3) Geología
Un estudio geológico del terreno define la tipología del mismo, detallando en profundidad su disposición y sus características, así como la presencia de agua que haya. Sin lugar a dudas, el aspecto determinante será la cohesión del terreno ya que esto influirá directamente en la carga de peso que
pueda soportar el propio terreno. En el caso de que se trate de un suelo poco cohesivo o el estrato de resistencia se halle a gran profundidad, habrá un sobrecoste en la inversión, llegando incluso a hacer inviable económicamente el proyecto.

4) Urbanización
Es importante tener en cuenta el estado de la urbanización ya que, normalmente, los terrenos que se encuentran en zonas no urbanizadas, están supeditados a unas cargas impositivas controladas por el ayuntamiento local correspondiente, lo que supondrá un aumento en la inversión del inmueble. En este caso, por lo tanto, la sugerencia está en obtener toda la información de la zona para conocer si hay planes de reurbanización en la calle que puedan suponer una carga económica añadida en un futuro.

5) Servicios
Relacionados con los planes de urbanización mencionados con anterioridad, será necesario también saber cuáles son los servicios de los que se dispone para el futuro inmueble, entre los que destacan los servicios mínimos de abastecimiento de agua potable, electricidad, gas, alcantarillado y fibra óptica.

Sin lugar a dudas, las instalaciones disponibles en el terreno afectarán en la decisión de compra ya que una exposición frecuente o continuada a las ondas emitidas por los sistemas de telecomunicaciones o por las líneas de alta tensión pueden llegar a afectar de manera directa a la salud del cuerpo humano. Es cierto que los límites máximos a dicha exposición quedan ambiguos en la normativa española, pero, aún así, es aconsejable tomar precauciones y situarse a una distancia prudente de los sistemas eléctricos.

¿Cuáles son los aspectos administrativos?

Los trámites administrativos hacen referencia a la burocracia necesaria para completar la compra final de un bien inmueble y pasar a ser propietario del mismo. En este caso, es necesario tener en cuenta que existe un tipo impositivo distinto en función de la propiedad de la que dependa dicho terreno. Si el solar pertenece a un particular, tendrá un 12% de IVA, mientras que si pertenece a una empresa, como pueda ser una promotora inmobiliaria o una sucursal bancaria, el IVA llegará a ser del 21%.

A continuación, se detallan los trámites administrativos necesarios para completar la compra:

1) Catastro
El catastro inmobiliario se puede definir como un registro administrativo donde se recogen todos los bienes inmuebles urbanos, rústicos o de características especiales. La clasificación de un terreno se divide en tres regímenes urbanísticos diferentes: Puede ser suelo urbano, suelo urbanizable o suelo no urbanizable. El tercer tipo nos impide construir sobre él, debido a una protección especial que se justifica con un valor histórico o paisajístico.

 

2) Normativa
La normativa vigente en el terreno viene determinada por la ordenanza urbanística municipal. Por lo que, es necesario consultar los planes municipales, que son aquellos que detallan los futuros proyectos urbanísticos, que pueden incluir una reurbanización del terreno y, en última instancia, suponer una serie de inconvenientes en la compra del terreno.

 

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