Los retos del real estate

El real estate, o sector inmobiliario, es uno de los mercados más activos, complejos y competitivos en el territorio español. Tanto es así que la compra venta de activos inmobiliarios es, hasta el momento, la estrella de las inversiones. Aunque sea un sector puntero y en auge, se prevé que, como consecuencia de las innovaciones tecnológicas y los cambios sociales en los patrones de consumo, se revolucione el mercado por completo.

 

Así, de cara a los próximos años, los actores del sector deberán afrontar los cambios preparándose para convertir los desafíos en ventajas competitivas y sobrevivir al cambiante panorama inmobiliario. Pero, ¿cuáles son las claves para entender los retos y el futuro del real estate?

 

El paisaje operativo

 

En la ejecución de operaciones inmobiliarias hay varios ejes de acción. Tradicionalmente, el sector creció como un proveedor de servicios y ha evolucionado hacia una actividad integral en la que intervienen las operaciones de compra-venta, la valoración de los bienes raíces, la gestión de los activos, la búsqueda de fondeo (capital y deuda), la toma de decisiones estratégicas, la optimización del modelo financiero, etc.

 

Los actores del real estate han de estar preparados para ejecutar proyectos de planificación (selección de terrenos, estudios de vialidad, servicios de arquitectura…), construcción, mantenimiento y gestión legal y financiera. Actualmente, los gestores de activos inmobiliarios están creciendo a gran velocidad y construyendo e invirtiendo como nunca se había visto. Por tanto, el panorama de las operaciones es cada vez más complejo y diverso, e intervienen tanto pequeños como grandes gestores.

 

Las nuevas palancas de generación de valor, el riesgo y la rentabilidad son tres de las claves que condicionan el paisaje operativo. Los cambios socioeconómicos transformarán sin lugar a dudas esta actividad. El riesgo tendrá un papel fundamental y tomarán protagonismo el riesgo por cuestiones políticas y climáticas y medioambientales.

 

Palancas de valor

 

Quizá una de las formas más inteligentes de sobrellevar las nuevas tendencias en el sector es aprovechar la innovación para transformarla en ventajas competitivas. En este sentido, la tecnología y la sostenibilidad son palancas indispensables para la generación de valor.

 

La toma de conciencia y preocupación por la Tierra es un hecho. Para ser atractivas en el mercado, las nuevas construcciones han de contar con certificados para garantizar edificaciones sostenibles y que generan el menor impacto medioambiental posible.

 

Asimismo, y como sucede en todos los sectores, la innovación tecnológica tendrá un papel disruptivo que determinará el comportamiento de los gestores inmobiliarios. Un claro indicador del efecto de la tecnología en el sector es la decreciente necesidad de espacios físicos por parte de los comerciantes. El motivo no es otro que el apogeo del comercio electrónico.

 

Crecimiento de las ciudades

 

Los factores demográficos, principalmente la inmigración, juegan un papel fundamental en el futuro del real estate. Los cambios en la población influyen en la demanda de inmuebles, los fuertes flujos migratorios hacia los núcleos urbanos y en las economías emergentes, motivarán un grandísimo crecimiento de la construcción y del desarrollo urbanístico.

 

También será determinante la tendencia hacia el crecimiento de la clase media, con el suficiente poder adquisitivo para exigir la construcción de nuevas viviendas. Además, es probable que el crecimiento positivo de la densidad poblacional en los núcleos urbanos conlleve a la demanda de hogares más pequeños. Así, se abre una nueva oportunidad para la generación de valor. Los gestores del inmueble han de proponer novedades y mejoras en la optimización y uso eficiente del espacio.

 

Como consecuencia de las tendencias demográficas, se abrirá la demanda de inmuebles específicos y diferentes a los que existen actualmente. Las previsiones indican que la población joven buscará viviendas pequeñas, pero en los principales centros urbanos, mientras que la población envejecida (que también está en constante crecimiento) optará por viviendas con mayores prestaciones y en su mayoría, por centros especializados para la tercera edad. Por otro lado, es probable que las viviendas familiares se trasladen a las afueras de las ciudades.

 

El Estado y la banca

 

Además de estos retos, el inmueble debe convivir con la intervención del Estado y de la banca en las operaciones. Las regulaciones gubernamentales no suelen ser bien recibidas en el sector, por eso será clave el trabajo en paralelo con el Estado.

 

Por otro lado, la banca condiciona muchas de las transacciones al tener el poder de conceder o no los préstamos. Esto afecta especialmente a los particulares, que deben enfrentarse a las trabas que interponen los prestamistas para conceder hipotecas.

 

Estas claves y previsiones tienen un impacto en la inversión y en la planificación estratégica de los gestores inmobiliarios. En un futuro no muy lejano primará en la toma de decisiones el pensamiento global, la inclusión de la tecnología y la sostenibilidad en la valoración de los activos, el comportamiento demográfico de las ciudades y la colaboración con las entidades gubernamentales y financieras. Aunque se vaticine el aumento de la competitividad y del riesgo en la inversión, el crecimiento del sector inmobiliario presentará grandes oportunidades para las constructoras e inversores.

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